Является ли балкон общественным местом

«При определенных обстоятельствах квартира может стать общественным местом». Ответ чиновников на вопросы о пикетах и флагах

Так много вопросов — и так мало ответов. Белорусы все еще пытаются сориентироваться, как жить правильно и по закону в новых обстоятельствах, когда твоя родная лоджия уже и не твоя вовсе, а общественное место; при этом флаг на окне — сам по себе стопроцентный пикет, пишет Onliner.by.

Еще до нового года мы узнали, какие вопросы руководителям города задал минчанин Константин (жаль, не получил ответов). Правда, похоже, на этом история не закончится и «банк вопросов» будет только расти и расширяться: слишком уж много непонятного вокруг. Изучаем еще один эпизод в саге под названием «пообщайся о наболевшем с чиновником».

Вопросы знающим людям

— Я отлично понимаю и вижу, что в стране правовой дефолт, законом крутят как захотят. Но, в отличие от силовиков, у чиновников нет балаклав, и они должны подписываться своими именами. А значит, каждое искажение закона, вранье и манипуляция будет зафиксировано и связано с конкретным человеком, — рассуждает Дмитрий, который и задал администрации Партизанского района порцию неудобных вопросов.

Вот что интересует молодого человека:

«10 декабря ГУВД Мингорисполкома сообщило о том, что „при фактах размещения на фасадах жилых домов, в том числе окнах, балконах и лоджиях, флагов бело-красно-белой колеровки, которые не зарегистрированы в установленном порядке, данные факты будут незамедлительно фиксироваться для проведения проверки в соответствии с Процессуально-исполнительным кодексом об административных правонарушениях“. В соответствии с существующим законодательством и, в частности, ст. 10 закона „О массовых мероприятиях“ все это трактуется как проведение массового мероприятия (пикетирование). За что, в случае отсутствия соответствующего разрешения Мингорисполкома, в соответствии с ч. 1 ст. 23.34 КоАП предусмотрена административная ответственность. Санкция данной части статьи предусматривает штраф в размере до 30 БВ или административный арест.

В связи с тем что ранее мне не приходилось согласовывать происходящее на моей лоджии и изучение закона „О массовых мероприятиях“ в этом не помогло, прошу ответить на вопросы:

1. Какова официальная законная процедура согласования организации пикета на лоджии моей квартиры и в каком источнике можно об этом почитать?
2. Учитывается ли этажность здания, обращение окон на улицу или во двор, а также то, сколько людей проходит под моими окнами в среднем за сутки?
3. Когда именно и согласно какому закону окна и балконы граждан стали считаться общественным местом?
4. Если я размещаю на балконе официальный государственный флаг Республики Беларусь в знак солидарности со спортсменами на международных соревнованиях, является ли это несанкционированным массовым мероприятием?
5. И как насчет официальных флагов других стран, если я являюсь болельщиком их спортивных команд?
6. Является ли пикетом размещение на балконе флага бывшего СССР, который также не является символикой, зарегистрированной в установленном порядке?
7. Является ли нарушением размещение на окне бумажных снежинок белого цвета?
8. Если мои соседи мусорят под моими окнами и я размещаю на балконе транспарант с текстом «Прекратите мусорить! Мы тут живем!» с целью привлечения всеобщего внимания к проблеме, является ли это несанкционированным массовым мероприятием?
9. Является ли пикетом размещение на окне надписи «С Новым годом!», обращенной на улицу, если тем самым я открыто и публично выражаю свой личный интерес — радость от праздников и повышение настроения прохожих?
10. В законе «О массовых мероприятиях» сказано, что «пикет — это публичное выражение гражданином общественно-политических, личных и иных интересов либо протеста (без шествия) по каким-либо проблемам с использованием или без использования плакатов, транспарантов и иных средств».
а) протяженность проведения пикета рассчитывается на основе времени, проведенного и гражданином, и плакатом либо иным материалом одновременно?
б) пикет считается прерванным, если гражданин покидает балкон, а плакат, флаг или иной материал остается, например, на бельевой веревке?
в) считается ли пикетом присутствие гражданина на балконе с целью выражения личных или общественно-политических интересов без использования плакатов и иных средств?

Ответ по существу?

Как и положено, через некоторое время молодой человек получил ответ. (Если документ так можно назвать.) Изучив вопросы, администрация Партизанского района Минска с ходу отметила, что она «не наделена полномочиями на официальное толкование и разъяснение нормативных правовых актов», но в тоже время немного разъясняет суть происходящего. Благодаря этому мы и знаем теперь, что хоть определение понятия «общественное место» в нормативных правовых актах страны не содержится, но «общественным местом может стать при определенных обстоятельствах и в определенное время любое место, в том числе квартира или нежилое помещение. Главное при этом — наличие окружающих, признак публичности».

В общем, если поразмышлять над этим тезисом, то становится страшно: большинство из нас, живя с семьями (жены, мужья, родители, дети), живут в общественных местах — «наличие окружающих» налицо.

После тезиса о том, что все жилое может стать общественным, администрация перечисляет все мыслимые и немыслимые законы — занимает сие действо два листа формата А4. Правда, свет на поставленные вопросы это не проливает. Завершает автор письма послание словами «администрация Партизанского района Минска не наделена полномочиями давать оценку действиям официальных лиц ГУВД Мингорисполкома. В связи с чем ваше обращение в части официального выступления 10.12.2020 в СМИ должностного лица ГУВД Мингорисполкома по вопросам участия и ответственности граждан в массовых мероприятиях направлено для рассмотрения в ГУВД Мингорисполкома».

— Ответ на три листа при этом абсолютно ни о чем, по сути, он сводится к словам «мы не при делах, все вопросы к милиции». Теперь вот жду ответ из ГУВД, интересно, что там скажут и как разъяснят. А на ответ из администрации Партизанского района я написал жалобу в Мингорисполком, так как, признавая, что они некомпетентны в разъяснении заданных мною вопросов, местные чиновники не указали, кто именно компетентен.

Еще меня, конечно, порадовало умозаключение, что в определенное время и при определенных обстоятельствах любое место становится общественным. А при каких именно, мы вам, конечно, не скажем. Что же касается квартиры, если горисполком подтвердит, что это общественное место, буду требовать уборки дважды в месяц, — делится впечатлениями от прочитанного Дмитрий.

Включает ли площадь квартиры в себя балкон

Граждане часто задаются вопросом относительно включения балконов в общую площадь приобретаемых ими квартир. В законодательстве имеются противоречия касательно данного момента. Спорные моменты связаны с разным изложением норм в ЖК и СНиПах. При этом вопрос расчета жилплощади важен, когда покупателю необходимо зарегистрировать квартиру. От правильного расчета жилплощади зависит ее итоговая стоимость. Также от метража зависит то, сколько гражданин будет в итоге платить за коммунальные услуги.

На что влияет метраж квартиры

При приобретении жилища важно точно рассчитать его метраж. Данное значение влияет на такие показатели, как:

• окончательная цена жилья;
• сумма платежей за отопление;
• размер земельного налога;
• расчет размера налога на жилище;
• определение суммы налогового вычета;
• расчет 1 м2 жилья в ходе процедуры переселения жильцов из аварийного дома;
• определение нормы учета жилья;
• расчет жилплощади, передаваемой по договору соцнайма;
• расчет размера безвозмездных соцвыплат из государственного бюджета.

Метраж также необходим при оформлении передаточных актов, составлении актов обследования жилплощадей, формировании акта оценки, выделении комнат в общежитиях. Данный показатель требуется при составлении техпаспорта на жилье и в ходе процедуры перепланировки. Параметр всегда необходим при продаже недвижимости.

Нормы СНиП про балкон

Положения касательно расчета жилплощади регулируются СНиП от 2003 года. Также отдельные нормы имеются в техническом регламенте, принятом в рамках Закона от 30 декабря 2009, обозначаемого 384-ФЗ. Указанный закон считается приоритетным.

Некоторые моменты, касающиеся расчета размеров жилплощади, содержатся в Инструкции, принятой приказом Минземстроя, под номером 37, от 4 августа 1998 года.

Как считается балкон в общей площади квартиры по СНиП

СНиП не содержит точного указания касательно того, входит ли в общую площадь квартиры балкон. В п. В.2.2 Приложения к СНиПу 2003 имеется определение суммарной площади жилища. В нее входят отапливаемые и неотапливаемые помещения. К последним причисляется балконная зона вместе с лоджиями. При этом метраж неотапливаемых зон рассчитывается с понижающим коэффициентом.

В п. 3.37 Инструкции под номером 37 сказано, что в суммарную площадь жилья включается метраж ее помещений, а также балконное пространство и лоджии. Также учитываются веранды, кладовки и террасы. Расчет размера указанных помещений делается по понижающему коэффициенту.

Во 2-м Приложении к СНиПу под номером 2.08.01-89 также указано, что в суммарную жилплощадь входят не только площади помещений, но и балконные зоны, лоджии. Последние также учитываются по утвержденным понижающим коэффициентам.

Важно! Строительные правила регламентируют, что балконные зоны и лоджии входят в суммарную жилплощадь.

Относится ли балкон к жилой части квартиры

СНиП разграничивает общую жилплощадь квартир и их жилую площадь. Во всех СНиПах указано, что в площадь жилья включаются только помещения, где установлено отопление, а также метраж всех жилых и вспомогательных территорий, но без балконных зон и лоджий. Последние причисляются к неотапливаемым участкам квартир. Также не относит к жилой зоне неотапливаемые помещения Инструкция под номером 37.

Внимание! Действующие в России СНиПы не относят балконные зоны и лоджии к жилой площади. В нее входят исключительно комнаты.

Статья 15 Жилищного кодекса РФ

Данный закон содержит понятие жилого помещения. Под ним понимается помещение изолированного типа, причисляемое к недвижимому имуществу. При этом оно будет считаться жилым, если в нем можно проживать людям.

В данном законе также указано, что входит в суммарную жилплощадь. Это зафиксировано в ст. 15 закона, а именно, в ч. 5. По Жилищному кодексу, в суммарный метраж жилого помещения входит сумма площадей его частей. К нему же относятся вспомогательные помещения. При этом исключением являются балконные зоны, лоджии, а также террасы, веранды.

Обратите внимание! ЖК не причисляет к общей жилплощади балконные пространства и лоджии.

Противоречия ЖК РФ и СНиП

Имеет место несоответствие предписаний, содержащихся в СНиПах и ЖК. Согласно первым, площадь балконных помещений учитывается в рамках суммарной жилплощади, но с обязательным включением понижающего коэффициента, согласно второму балконные зоны не относятся к обобщенному метражу квартир.

СНиПами регулируются те отношения, которые возникают между дольщиками и строителями многоквартирных домов (МКД).

Строительные фирмы, продавая квартиры, обязаны оценивать их метраж вместе с балконными помещениями, учитывая предусмотренные для них понижающие коэффициенты. Они будут влиять на стоимость всего жилья.

ЖК регулируются только те отношения, которые возникают между владельцами жилищ и управляющими компаниями. По этой причине ЖК не относит к обобщенному метражу квартир балконы с лоджиями.

Важно! ЖК имеет статус федерального закона. Его юридическая сила выше, чем у СНиПов. Несмотря на явное противоречие указанных актов, гражданам, застройщикам и управляющим организациям необходимо руководствоваться положениями ЖК РФ.

Поэтому следует опираться на то положение, что балконные помещения не являются частью суммарного метража жилища.

Учитывается ли площадь лоджии или балкона при начислении платы за содержание и ремонт жилых помещений

Организации ЖКХ начисляют коммунальные услуги, учитывая суммарное значение площади жилища. При этом они не используют понижающие коэффициенты, о которых сказано в СНиПах. Управляющие компании не руководствуются положениями строительных правил. Для них главенствующим актом является Жилищный кодекс. В данном законе указано, что ни балконы, ни лоджии не причисляются к суммарному метражу квартир.

Согласно положениям ЖК, площадь балконного помещения не должна учитываться при начислении коммунальных платежей. Но встречаются случаи, когда управляющие компании учитывают данные помещения при начислении коммунальных платежей. Не всегда в этом имеется вина УК. Обслуживающая дом организация начисляет квартплату только по той документации, которую ей направляет собственник. В ее состав входит кадастровый паспорт. Он вручается владельцу жилья после подписания им и застройщиком передаточного акта.

В паспорте и других документах может содержаться неверное указание о включении балкона в суммарную жилплощадь.

Поэтому дольщикам, при покупке жилищ, необходимо внимательно изучать всю документацию. Это позволит избежать подобных ошибок.

Застройщик не вправе заставлять дольщика подписывать документы, в которых балконное пространство или лоджия причисляются к обобщенной жилплощади. Покупатель может подписать акт, но затем ему рекомендуется обратиться в БТИ с просьбой переделать неправильно составленный техпаспорт на недвижимость. Важно сделать это до того, как жилье будет официально зарегистрировано в Росреестре.

Обратите внимание! Сотрудники БТИ, при расчете метража жилых помещений, руководствуются предписаниями ЖК РФ. При определении общей площади жилья ими не будут учитываться балконные зоны и лоджии. С техпаспортом, составленным в БТИ, можно обращаться в Росреестр. Данный орган укажет в выписке тот размер жилплощади, который был прописан в плане БТИ.

Заключение

Метраж жилища влияет на его общую стоимость. Также с ним напрямую связан размер коммунальных начислений за отопление.

При этом нормы СНиПов и ЖК РФ касательно метража жилья не соответствуют друг другу. СНиПы включают балконные пространства и лоджии в состав обобщенной площади жилья и исключают их из его жилой площади. ЖК РФ не указывает лоджии с балконами в качестве составной части суммарной жилплощади.

Подобные противоречия в законодательстве становятся причинами споров между собственниками жилищ и управляющими компаниями относительно начисляемых последними коммунальных платежей. Владельцам жилищ следует руководствоваться предписаниями ЖК РФ, в связи с чем они не должны направлять в ресурсоснабжающие организации коммунальные платежи за пользование балконными пространствами и лоджиями.

Также, во избежание возможных спорных ситуаций, собственникам рекомендуется внимательно изучать документацию на квартиры при их покупке. Если в бумагах лоджия или балкон указаны, как часть общего метража жилья, то следует отправиться в БТИ для переоформления. Только после этого можно регистрировать сделку в Росреестре.

Действующий сотрудник управляющей компании. Пишу, помогаю, консультирую. Обращайтесь, помогу. Мой профиль ВКонтакте.

Имеете ли вы право на свой балкон?

Каждый из нас надеется, что когда-нибудь на его балконе наступит праздник: пустые банки исчезнут, старое пыльное кресло сменится джутовым пуфиком, а остатки линолеума, наконец, найдут достойное применение, потешив эго дальнозоркого и бережливого хозяина. Поэтому так странно, что наши балконы — это не просто площадка для мечтаний, но и повод для законотворчества.

По букве закона

Немногие знают, но содержание наших с вами балконов и лоджий регламентируются сразу несколькими законодательными документами. Так что правило «Квартира моя — что хочу, то и делаю» в случае с балконами не работает. Внимательно перечитаем строительные нормы и правила, ГОСТы, правила пожарной безопасности, правила содержания общего имущества, а также правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, чтобы узнать — что нам можно и что нельзя делать на собственных балконах, и кто будет платить, если эта спорная территория придёт в негодность.

Что можно складировать на балконе?

На самом деле, ничего. Не только «опасные горючие материалы и смеси или тяжёлые предметы, создающие чрезмерную нагрузку на балконную конструкцию», а вообще ничего. По определению, данному в Методических рекомендациях по защите прав участников реконструкции жилых домов, балкон и лоджия — места исключительно для летнего отдыха. И если вы используете помещение не по назначению, уже есть шанс, что какой-нибудь недоброжелатель по соседству, под окнами которого вы, например, настойчиво ставите машину, может «накатать» на вас жалобу. К тому же, по правилам пожарной безопасности, нельзя перегораживать двери и люки балконов и лоджий, а Правила и нормы технической эксплуатации запрещают вообще каким-либо образом захламлять территорию. Так что держать там сломанный холодильник, бабушкины соленья, стул без ножки или унитаз — не только некрасиво, но и незаконно.

Перегруз

Поскольку балкон и лоджия предназначены только для отдыха, на постоянную нагрузку они никак не рассчитаны. По нормам СНиП 2.01.07-85, нагрузки на этих площадках не должны превышать 200 килограмм на кв.м. на пол, и 400 — вдоль ограждения (речь о полосовой равномерной нагрузке на участке шириной 80 см).

Разнообразие или одинаковость?

Почти в любом столетнем (а то и в трехсотлетнем!) доме Амстердама оконные рамы в идеальном состоянии и одинаково выкрашены. Совсем другое впечатление производит какой-нибудь многоквартирный дом на родине, где часть крошечных балкончиков застеклена и обита деревом, у другой части окна сияют пластиковой белизной, а у третьей — просто крошатся от ветхости. И разница здесь не только в том, что в первом случае жилье выглядит гораздо приличнее, но и в том, что голландские жильцы — законопослушнее. Оказывается, изменение фасада дома (а самовольное остекление балкона таковым и является), например, в Москве, недопустимо, о чём чётко говорит документ «Содержание и ремонт фасадов зданий и сооружений». Даже такой шаг, на который, казалось бы, имеет право всякий собственник, необходимо утверждать в соответствии с Законом «О поддержании исправном состоянии и сохранении фасадов зданий».

Более того, во многих регионах у многоквартирных домов имеется свой Колористический паспорт фасада здания (найти документ можно у УК или ТСЖ, как и другие документы дома), который выдает комитет по архитектуре и градостроительству. Раскрашивая свой балкон зелёной краской в красном доме, вы буквально бросаете вызов местным архитекторам, градостроителям и эстетам.

Кого волнует цветочный горшок?

Украшение балкона регламентируется не только Паспортом фасада, но и Правилами технической эксплуатации жилищного фонда. Согласно этим нормам (п. 3.8. «Озеленение»), ящики для цветов с внешней стороны балкона нельзя закрепить просто так — их расположение, форма и цвет должны соответствовать указаниям утверждённого проекта. Самовольная установка новых кронштейнов для цветочных горшков также не допускается — только с разрешения органов местного самоуправления. Остается только вешать горшки с внутренней стороны балкона, оставив высокие мысли о том, чтобы благородно нести красоту в мир.

Аварийный балкон

Наличие трещин в конструкции балкона и разрушение бетонных плит — опасная ситуация для владельцев, прохожих и соседей. Обслуживающая компания обязана следить за правильным использованием, чистотой и состоянием балконов и лоджий. Но и сам собственник обязан следить за безопасностью. Как видно, зоны ответственности здесь пересекаются, и важно не перекладывать задачи друг на друга, а делать всё сообща. Иначе играть в игру «А это вы должны делать» будет поздно.

Что делает УК?

Во время планового осмотра дома управляющая компания должна проверять и балконы, но точного регламента, как это должно происходить на практике, не существует. И если с внешними повреждениями алгоритм действий понятен, то состояние стен внутри лоджий и балконов остаётся неучтённым. Так что как раз здесь, вероятно, и подразумевается ответственность владельцев.

Что делает собственник?

Необходимо самостоятельно следить за состоянием плиты, креплений и ограждения. Если вы обнаружили аварийные признаки, нужно срочно написать заявление в УК на проверку, которая в свою очередь, согласно закону, должна принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшей деформации. После осмотра балкона выносится решение: ремонтировать или демонтировать (на это не требуется личное разрешение владельца). И поскольку плита является общим имуществом, починка может быть включена в перечень текущего ремонта, на который жильцы сбрасываются в составе ежемесячной платёжки, или капитального ремонта, если балкон совсем плох. Как бы то ни было, единоличная оплата ремонта собственником жилья исключена. Самостоятельно придется оплачивать только замену ограждений, так как этот элемент конструкции общим имуществом не считается. То есть, красить в зелёный цвет вы его не можете, а вот платить в случае чего должны.

ЖК против Постановления Правительства №491

На самом деле, большой проблемы здесь нет, но из-за обилия информации возникает некоторая путаница, и дело вот в чём: в Жилищном кодексе не говорится, что балкон и лоджия являются общедомовым имуществом. Потом, правда, был принят ряд поправок, и все они описывают проблемы подсчёта общей площади / жилой площади, так как от них зависит сумма оплаты жилья. В Постановлении Правительства говорится, что балконная плита — общая. Не весь балкон с окнами и дверью, а только плита. Только её и оплатит общий кошелек.

В каких случаях и за чей счёт УО должна ремонтировать балконы

Согласно нормативно-правовым актам РФ, к общему имуществу многоквартирного дома относится такой конструктивный элемент как балкон. Но не весь, а лишь его пол. Читайте о том, когда управляющая организация отвечает за состояние балконов в помещениях собственников и за чей счёт проводится их ремонт.

Почему УО несёт ответственность за балконы

В состав общедомового имущества включены несущая стена и балконная плита, по сути – пол балкона. Она признаётся ограждающей конструкцией многоквартирного дома и находится в ведении управляющей домом организации, отвечающей за содержание и ремонт общего имущества МКД (пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). За остальные части балкона – козырёк, крышу, парапет, а также остекление – ответственность несёт сам собственник.

Работы, выполняемые для надлежащего содержания балконов, входят в минимальный перечень работ и услуг, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. В перечень входят в том числе выявление нарушений и эксплуатационных качеств балконной плиты (п. 9 ПП РФ № 290).

Определять состояние и при необходимости планировать ремонт балконных плит управляющая компания должна в ходе плановых осмотров. Осмотры состояния конструктивных элементов дома должны проводиться минимум дважды в год – весной и осенью (п. 2.1.1 постановления Госстроя РФ № 170).

По результатам осмотра УО должны, согласно п. 2.1.5 постановления № 170, в течение месяца определить перечень и объём работ по ремонту балкона, если были зафиксированы деформации и повреждения имущества.

Также УО обязана:

• проверять правильность использования балконов жителями дома;
• не допускать размещения на балконах громоздких и тяжелых вещей, захламления и загрязнения;
• разъяснять жителям МКД правила эксплуатации балконов (п. 4.2.4 постановления № 170).

Что УО должна делать для надлежащего содержания балконов

Осмотр балкона может проводиться не только по плану управляющей организации, но и по заявлению собственника или нанимателя помещения в доме. Если при осмотре балкона УО обнаружила признаки повреждений, то, согласно п. 4.2.5 постановления № 170, организация обязана принять срочные меры и обеспечить безопасность людей, предупредив развитие деформаций.

Порядок действий УО в такой ситуации следующий:

1. Составить акт осмотра повреждённой балконной плиты, где следует описать характер и место повреждений, причину, если она известна.
2. Определить характер и объём требуемых восстановительных работ.
3. Определить источник финансирования.
4. Если балконная плита находится в аварийном состоянии и создаёт угрозу безопасности людей, то закрыть и опломбировать вход на балкон вплоть до выполнения ремонтных работ (п. 4.2.4.3 постановления № 170).

Оплачивают ремонт балконов всегда собственники помещений в многоквартирном доме, несущие бремя содержания общего имущества:

1. Если требуется текущий ремонт, то источником его финансирования становятся средства, которые жители дома ежемесячно вносят в адрес УО за содержание и ремонт общего имущества дома.
2. Если повреждения значительные и требуется капитальный ремонт, то вопрос выносится на общее собрание собственников помещений в МКД.

Несмотря на то, что текущий ремонт, как и капитальный, отнесён к компетенции общего собрания собственников, отсутствие решения ОСС о проведении таких работ не является основанием для УО не выполнять их (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 06.09.2017 по делу № 33-9061/2017). Текущий ремонт балконной плиты УО должна провести, не дожидаясь решения ОСС.

Почему суд обязал УО провести текущий ремонт балкона до капитального

Рассмотрим несколько судебных дел, в которых собственники помещений в многоквартирных домах требовали от управляющих организаций выполнить ремонт балконных плит.

Истец проживал в доме, требовавшем капитального ремонта, но не включённом в региональную программу. Собственник потребовал от УО выполнить работы по восстановлению балкона. Управляющая организация отказалась, сославшись на то, что балконная плита требует капитального ремонта. Истцу посоветовали инициировать ОСС.

Тогда собственник обратился в орган ГЖН. Ведомство провело проверку и постановило, что балконная плита имеет незначительные повреждения, следовательно, её ремонт должен быть выполнен в счёт средств, вносимых жителями дома за содержание и ремонт общего имущества МКД.

УО собрала комиссию из представителей муниципалитета, регионального БТИ, органа ГЖН. Комиссия постановила, что дом требует капитального ремонта, и его необходимо включить в региональную программу. В заключении была зафиксирована необходимость капитального ремонта спорной балконной плиты.

Собственник подал иск в суд. На дату рассмотрения дела дом не был включён в региональную программу по капремонту. Суд заострил внимание на том, что балконная плита находится над тротуаром и создаёт опасность для жизни и здоровья людей. Принимать меры в такой ситуации обязана управляющая домом организация согласно п. 4.2.4.2 постановления №170.

Поскольку УО не провела охранных работ и мер по восстановлению балкона, то суд постановил, что она не исполнила обязанности по содержанию и текущему ремонту балконной плиты, физический износ которой достиг предельно допустимых характеристик надёжности и безопасности. Балкон угрожал жизни и здоровью граждан.

Судья отметил, что в домах, где в ближайшие пять лет запланирован капитальный ремонт, должен проводиться текущий ремонт, обеспечивающий нормативные условия для проживания (п. 2.3.7 постановления № 170). Таким образом, суд обязал УО провести работы по текущему ремонту балконной плиты.

Когда УО имеет право демонтировать балкон без согласия собственника

В другом деле собственник приобрёл квартиру в многоквартирном доме и обратил внимание, что в противоречие кадастровому паспорту в помещении нет балкона. Бывший собственник квартиры пояснил, что балкон демонтирован в его отсутствие.

Оказалось, что балконная плита находилась в аварийном состоянии, что подтверждает акт осмотра. Осмотр проводили представители управляющей организации и муниципалитета. Во избежание падения плиты было принято решение её демонтировать. УО исполнила решение.

Новый владелец потребовал от управляющей организации восстановить разрушенный балкон. УО отказалась, сославшись на отсутствие решения общего собрания собственников помещений в доме о проведении капитального ремонта. Собственник обратился в суд.

Суд встал на сторону управляющей организации, поскольку комиссия, обследовавшая балконную плиту, составила акт о её аварийном состоянии. Износ элементов конструкции составлял более 50%, ремонту и восстановлению они не подлежали. Во избежание падения балконной плиты она была демонтирована. Работы проводились в отсутствие собственника квартиры, поскольку в ней долгое время никто не проживал.

Восстановление балкона, как указал суд, относится к капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома. Такое решение должны принять собственники на общем собрании (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Суд иск отклонил и посоветовал владельцу квартиры инициировать общее собрание собственников для принятия решения о восстановлении балконной плиты за счёт средств капитального ремонта.

Запомнить

По вопросу ответственности за состояние и ремонт балконов многоквартирных домом управляющие организации должны помнить следующее:

1. В состав общего имущества МКД включён не весь балкон, а только балконная плита (пол) и несущая стена дома.
2. УО обязана проводить осмотры и следить за состоянием общего имущества дома, в том числе балконных плит, своевременно принимать меры по восстановлению их надлежащего состояния.
3. УО должна проводить текущий ремонт балконных плит за счёт средств, собираемых с жителей дома за содержание и ремонт общего имущества, независимо от того, принято ли соответствующее решение на ОСС.
4. Если балконная плита требует капитального ремонта, о чём составлен акт обследования, то решение о ремонте могут принять только собственники на общем собрании. При этом УО следует провести работы в рамках текущего ремонта, если капремонт в ближайшее время не запланирован.
5. Если собственники не приняли решение о капремонте аварийной балконной плиты, то управляющая организация вправе закрыть и опломбировать вход на аварийный балкон.

Управляющая организация не должна игнорировать жалобы жителей дома на состояние балконов: если из-за износа балконной плиты произойдёт обрушение конструкции, то ответственность за это понесут УО и её должностные лица.

Сосед почти не виден

Желающих улучшить, а в понимании большинства, это означает — расширить свой балкон, было достаточно во все времена. Нынешние — не исключение. Поэтому многие многоэтажные дома поражают разнообразием рам, навесов, и прочих наворотов на балконах, которые сильно уродуют внешний облик домов.

Верховный суд РФ сделал такое разъяснение, когда пересматривал итоги одного «балконного» спора. Дело заключалось в том, что одна из собственниц квартиры в многоквартирном доме переделала свой балкон.

Ее перестройка была, по сути, стандартной — так часто поступают желающие усовершенствовать балкон, дама совместила его с кухней, а заодно и увеличила его размеры. В дополнении к этому над балконом хозяйкой был смонтирован козырек такой длины, что он перекрывал обзор соседям сверху.

Соседи, возмущенные таким неудобством обратились к местным властям. Тем переделка также не понравилась, и уже власти потребовали возвращения квартиры в прежнее состояние, утверждая, что ответчица затеяла перепланировку без разрешений компетентных органов и без согласия соседей. Со своей стороны, жильцы дома подали и свой иск. По утверждению соседей, балконный козырек выходит за границу балконной плиты приблизительно на 1,5 метра, что портит им и вид с балкона, и образ дома.

Дама сдаваться не стала и ответила встречным иском. В нем она написала, что собрала кучу разрешений от всех инстанций и просит ей не мешать наслаждаться жизнью с новым и безопасным балконом.

О правовых вопросах управления многоквартирным домом эксперты «РГ» рассказывают в рубрике «Юрконсультация».

Судя по документам, которые оказались в распоряжении суда, перестройка балкона отвечает и санитарным, и противопожарным требованиям. И по мнению специалистов, нарушений несущих конструкций при перепланировке не было. В ходе судебного процесса выяснилось, что предстоящий ремонт балкона одобрили 49 соседей и владелец нежилого помещения дома.

Местные суды встали на сторону собственницы квартиры.

По их мнению, перестройка балкона выполнена с учетом требований строительных и санитарных норм и правил, никак не нарушает права и интересы собственников других квартир, не создает угрозы их жизни и здоровью и не меняет «целевое назначение помещений».

Но власти города и другие соседи с таким решением не согласились и оспорили его уже в самую высокую инстанцию. Власти города посчитали, что такое решение опасно в первую очередь тем, что теперь каждый сможет перестраивать балконы по своему вкусу и желаниям. Во что превратится лицо города, трудно представить.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ «балконный» спор внимательно изучила и с мнением коллег не согласилась. Верховный суд сказал, что гражданка перепланировку провела самовольно, разрешений она не получила, согласований с властями и соседями не провела. Высшая инстанция объяснила, что балконные плиты входят в состав общего имущества, а, следовательно, любая их перепланировка должна быть согласована со всеми собственниками помещений в доме.

Если открыть главный в таких случаях документ — Жилищный кодекс РФ, то в пункте 3 части 1 статьи 36 сказано следующее: всем собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит общее имущество: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование и прочее оборудование.

Верховный суд специально подчеркнул — балконные плиты относятся к общему имуществу. Об этом сказано в документе, который называется — «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме». Эти Правила были утверждены постановлением правительства от 13 августа 2006 года N 491.

В этих Правилах есть пункт 2 раздела I «Определение состава общего имущества». Там записано дословно следующее: «В состав общего имущества включаются, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции)», — говорится в нем.

Таким образом, подчеркнула Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда, балкон еще и относится к ограждающим и несущим конструкциям, сказано в определении .

Суд в своем решении заявил, что квартирант может уменьшить размер общего имущества при реконструкции помещений, но такая перепланировка возможна только с согласия всех собственников помещений в доме (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ). Такое же положение закреплено в части 2 статьи 40 этого же кодекса — «если реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества, на них должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме».

Вот какой итог подвел под своими рассуждениями Верховный суд — при серьезной перепланировке балкона в одной отдельно взятой квартире, согласие всех собственников является обязательным условием.

А местные суды посчитали вполне достаточным, согласие четырех десятков соседей. Но местные суды не приняли во внимание,что противников реконструкции балкона оказалось больше. А между тем категорически возражающие против расширения балкона соседи составили коллективное обращение в суд и в материалах дела оно имеется.

«Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ находит, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав», — сказано в решении Верховного суда РФ.

Суд отменил все вынесенные решения по делу и направил его на новое рассмотрение, предписав учесть позицию ВС РФ.